【土地買賣重點整理】土地買賣流程&賣土地注意事項，1分鐘搞懂！
土地買賣通常是人生中最大金額的買賣之一，土地買賣過戶流程牽涉到法律層面，因此需清楚買賣土地注意什麼，以避免落入土地買賣陷阱。如何賣土地呢？土地買賣注意事項首要知道地種限制，接著了解土地買賣過戶流程，自行買賣土地流程和委託仲介不動產買賣流程略有不同，且自己賣土地和找仲介各有優缺點。
買土地注意事項還包括了：產權狀況檢視、土地買賣流程多久時間、土地買賣契約書注意要點等。本篇土地買賣教學，彙整相關買賣土地知識讓您一次看懂，詳解買賣土地流程！
關於土地買賣，你可能想知道...
- 土地買賣流程開跑前：土地買賣是否限制地種？
- 土地買賣流程輕鬆看懂
- 自己賣土地還是要找土地買賣仲介？
- 土地買賣過戶流程需要哪些文件？有哪些費用？
- 土地買賣陷阱多！5大土地買賣注意事項
- 如何賣土地？土地買賣常見QA
- 賣土地知識太複雜？新光代書土地買賣最安心
土地買賣流程開跑前：土地買賣是否限制地種？
買賣土地注意事項最先要知道的，便是所持有或是欲購買土地的類型，是否能夠進行土地買賣。依照區域計畫法施行細則規定，土地種類主要分三類：
- 都市土地。
- 非都市土地。
- 國家公園土地。
都市土地、非都市土地可以買賣，但國家公園土地不能買賣。在民國89年農發條例修改前，農地買賣只有農民可進行，但修法後已無此限制，因此目前土地買賣基本上沒有限制地種。但有限制土地使用分區的建物用途，例如，工業區不能蓋住宅，在買賣前應注意是否土地分區符合預計用途。
土地買賣流程輕鬆看懂
買賣土地流程
土地買賣分為五大步驟：是否有無經紀業者介入→擬定契約（支付頭期款）→備證與用印（支付第2期款）→完稅（支付第3期款）→交屋（支付尾款）。
買賣土地流程1. 是否有無經紀業者介入
| 透過不動產經紀業交易者 | 買賣雙方自行交易者 |
|
買賣雙方就價金合意後，約定支付定金並另行簽定「不動產買賣契約書」。 |
買賣土地流程2. 簽訂不動產契約，支付頭期款
- 賣方攜帶身分證明文件、印章及土地、建築改良物所有權狀正本。
- 買方攜帶身分證明文件。
- 簽約時，得當場朗讀契約內容之重點無異議後，由買、賣雙方簽名或加蓋印章；該買賣契約之成立係經不動產經紀業者居間仲介者，不動產經紀業者並應指派經紀人會同簽章。
- 買方支付頭期款予賣方，賣方點收並簽收。
- 經賣方及不動產經紀業指派經紀人簽章之不動產說明書，視為買賣契約之附件。
買賣土地流程3. 備證，並於相關文件上用印支付第2期款
- 賣方攜帶印鑑章並交付身分證明文件、印鑑證明1份及房屋稅單、地價稅單等資料，並得加蓋專用印章。
- 買方攜帶印章並交付身分證明文件。
- 賣方於填妥之登記申請書、土地、建築改良物買賣移轉契約書、土地現值申報書、契稅申報書中之相關欄位加蓋印鑑章，買方則得以任一私章用印。
- 買方支付第2期款予賣方點收並簽收。
- 買方如需辦理土地貸款，應於交付第2期款時，提供辦理貸款必備文件及指定融資貸款之金融機構。
買賣土地流程4. 完稅，支付第3期款
- 賣方完納土地增值稅款及欠稅費款。
- 買方完納契稅款並支付第3期款予賣方點收及簽收。買方並開立與未付價款同額且註明「禁止背書轉讓」之本票（買方應於本票中指名賣方提示使用及可提示之條件）或提供相當之擔保予賣方。
- 買方預定貸款抵付部分買賣價款者，應於通知期日，親自辦理開戶、對保，並依約定完成銀行授權金融機關經特定人通知後，將核貸金額逕予撥入賣方指定帳戶或交付尾款時，雙方會同領款。
買賣土地流程5. 繳交尾款，支付第4期款
- 登記完竣後，買賣雙方均無貸款時，買方支付尾款予賣方點收及簽收，賣方收受該價款時，應將本票返還買方或解除擔保。
- 登記完竣後，買方無約定貸款作為尾款，賣方有貸款尚未還清塗銷時，由買方會同賣方前往債權人處還清該貸款後，賣方簽收尾款。賣方收受該價款時，應將本票返還買方或解除擔保。
- 登記完竣後，賣方無貸款，買方約定貸款作為價金之一部份者，應於辦竣抵押權設定登記，依約定由特定人通知核貸銀行聯繫後，將核貸金額逕予撥入賣方指定帳戶或約定交付尾款時，雙方會同領款，由賣方點收及簽收。賣方收受該價款時，應將本票返還買方或解除擔保。
- 登記完竣後，買方約定貸款作為買賣價金之一部分，且賣方尚有貸款未還清塗銷者，得與買方貸款之債權人約定代為清償賣方之貸款，如有未支付餘額，由買方以現金補足後，賣方簽收尾款，賣方收受該價款時，應將本票返還買方或解除擔保。
- 本買賣標的應繳納之地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅費，在土地建物點交日前由賣方負責繳納，點交日後由買方繳納，該稅費以點交日為準，按當年度日數比例負擔，買賣雙方並於分算表中簽收。
- 辦理產權移轉、抵押權設定登記時，應納之印花稅、登記規費、火災保險費、建物契稅等由買方負擔。土地增值稅由賣方負擔。簽約前如有公告之工程受益費，由賣方負責繳納，有未到期之工程受益費，得由雙方約定繳納。
- 與買賣契約有關之稅費、代辦費，依約定繳納。
以上資料取自
自己賣土地還是要找土地買賣仲介？
選擇自己賣土地或透過土地買賣仲介各有優缺點，比較如下。
自己賣土地
買賣雙方直接對話，可以省去仲介費用，而且可以自主掌控整個過程；但是自行買賣土地，有時難以找到合適的買方、賣方，而且需自行處理法律程序及文件，自行承擔風險。另外，非專業人士的買賣土地知識不足，可能對土地價值估計過高或過低。
透過土地買賣仲介
專業仲介具有交易購買土地知識與經驗，能協助處理法律手續降低風險，並提供市場行情分析，協助合理定價減少爭議。還可以透過專業經驗宣傳推廣，提高成交機率，但相對的，需支付仲介服務費，且仲介可能掌控較多，屋主相對少了些主導權。
| 自己賣土地 | 透過土地買賣仲介 | |
| 優點 |
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| 缺點 |
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土地買賣過戶流程需要哪些文件？有哪些費用？
土地買賣過戶流程所需文件
- 買賣雙方身分證明文件：身分證、戶口名簿或戶籍謄本。
- 買賣雙方印鑑章及印鑑證明。
- 土地登記申請書。
- 土地買賣契約書。
- 土地所有權狀。
土地買賣流程所需費用
買家負擔
- 買賣契稅：房屋現值X6%
- 印花稅：土地、建物價值的0.1%
- 地政買賣登記規費：土地、建物價值的0.1%
- 土地登記謄本費、書狀費、閱覽費
- 代書費：抵押權設定代書費、簽約手續費、實價登錄代書費
- 銀行貸款手續費、徵信費
- 仲介服務費
賣家負擔
- 土地增值稅
- 地價稅
- 銀行抵押權塗銷費
- 代書費：簽約手續費、實價登錄代書費
- 財產交易所得稅
- 房地合一稅
- 仲介服務費
土地買賣陷阱多！5大土地買賣注意事項
土地買賣陷阱常見的有：產權不明、容積率低、形狀破碎等，甚至有些土地正在訴訟中，就被不肖人士拿來做土地買賣。以下是5個土地買賣注意事項，在買賣土地時務必做確認：
1.可以蓋房屋嗎？
土地買賣時，要注意每塊土地都有容積率規定。土地容積率是指土地上可建築物的體積比例，不同土地使用區會有不同的限制。
如果容積率為50%，表示土地上的建築物體積不能超過土地總體積的一半。因此，應了解該土地所在區域的容積率規定，避免未來建屋運用的規劃受到限制。
2.面積用得完嗎？
土地形狀和大小會影響土地的使用率，並不是土地容積率高就好，土地太零碎或形狀不規則都可能會降低有效利用率。假設想蓋一座方正的房屋，但土地形狀卻是不規則的，將會有一部分零碎土地難以被利用，因此在買賣土地流程前應確認，才能充分利用土地容積率。
3.土地產權完整嗎？
確認土地產權歸屬和使用權有無瑕疵十分重要，有些土地是個人獨有、有些是多人共有土地，要確認土地歸屬清晰，以免未來產生糾紛。此外，有些土地可能受到限制，例如被設定抵押權、被扣押或被假處分等，在購買土地前要仔細檢查。
4.土地買賣價格
土地售價可參考實價登錄，或政府公告的土地現值，實價登錄是一個公開透明的交易平台，記錄了過去土地交易的實際價格，可供參考；政府公告的土地現有價值也是一個參考指標，有助於判斷土地定價是否合理，避免遇到過度抬價的風險。
5.土地買賣所有權轉移
土地買賣簽約後，應在一個月內盡快前往地政機關辦理所有權轉移登記，以免逾期辦理登記被處以罰鍰。依照土地法規定，聲請逾期者，每逾1個月得處應納登記費額1倍之罰鍰，最高不超過20倍。而且完成土地買賣過戶流程，完成轉移登記後，也能確保在法律上成為土地的合法擁有者，避免不必要的風險。
如何賣土地？土地買賣常見QA
Q1.賣土地要找誰？
A：賣土地可以自行處理流程，也可以委託房地產仲介業者、土地開發公司、或是找代書(地政士)事務所，推薦專業新光代書，為您提供建議協助辦理買賣土地流程。
Q2.怎麼知道哪裡有便宜土地出售？
A：想獲取便宜土地出售資訊，可以透過政府相關單位的公開資訊、不動產房仲網站，以及加入當地房地產的討論社群，獲得關於土地買賣交易的資訊。
Q3.買土地可以貸款嗎？如何貸款？
A：購買土地可以透過銀行或私人金融機構進行貸款，以土地為擔保品申請借貸。貸款流程需向銀行或私人金融機構申請，並提供財力證明、土地相關資料文件等，通過審核後即可取得貸款。
Q4.權利地可以做買賣嗎？
A：所謂權利地是指持分土地，其他持分共有人有優先購買權，所以需先詢問其他持分人的購買意願。如果共有人沒有購買意願，而且同意出售的共有人及持有部分合計過半數，或是人數沒有過半但持有土地合計超過3分之2，就可以向第三人買賣權利地。
Q5.共有土地可以做買賣嗎？
A：共有土地可以進行買賣。如果是分別共有，可針對自己持有的土地比例自由出售，不用經過其他共有人的同意；但如果是公同共有，需先詢問其他共有人購買意願及是否同意出售，同意的人數及持有部分合計過2分之1，或是人數沒過半但持有土地合計超過3分之2，就可以買賣土地。
Q6.繼承土地買賣注意事項有哪些？
A：
- 確認是否完成繼承登記：辦理完成才能處分土地。
- 試算稅負金額：可能需繳相關稅金，建議尋求法律專業人士處理。
- 共同繼承人溝通：如有多位繼承人，可事先溝通避免爭議。
- 土地現值評估：可請專業人士協助評估土地價值。
Q7.土地買賣過戶流程要多久？
A：土地買賣過戶時間，會因每個手續的申辦審核速度而異。通常簽約到用印大約3~7天，申請報稅約7~21天，完稅制交屋約5天，公家機關處理土地買賣流程時間一般案件約1個月~1個半月可完成。
Q8.土地買賣貸款成數是多少？
A：土地買賣貸款成數，會因銀行規定和申請人情況而有所不同，土地現有價值和貸款申請人的信用紀錄、財務狀況都是影響評估因素，通常銀行土地貸款成數大約房價的5成~7成，民間金融機構貸款有些可達到房價的8成以上。
Q9.祭祀公業土地可以買賣嗎？
A：祭祀公業土地可以買賣，但受到祭祀公業條例的限制。由於祭祀公業土地是公同共有，祭祀公業法人買賣土地需先經過派下員大會，有三分之二以上人數出席，並經出席人數超過四分之三的同意。但如果出席人數因故未達三分之二，也可由管理人取得派下現員三分之二以上書面同意，代替開會議決同意。取得同意後再向主管機關備查，才能辦理過戶。
賣土地知識太複雜？新光代書土地買賣最安心
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新光土地貸款需準備的資料
- 身分證影本一份
- 土地權狀
- 印鑑證明(有效期限三個月內)
- 原印鑑章
- 自然人憑證IC卡
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